El contrato puede terminar por cualquiera de las siguientes razones:
Por cumplimiento de la fecha pactada para su terminación.
Por las causas establecidas en el contrato y por aquellas definidas en el Código Civil y la Ley de Arriendo. Por ejemplo, uso del inmueble para fines distintos al arrendado (art. 1938), no conservar el bien en óptimas condiciones (art. 1939), el atraso en el pago de la renta (art. 10 de la Ley de Arriendo), entre otros.
El número 3 del artículo 1950 del Código Civil, establece que el contrato también expirará cuando se presente “la extinción del derecho del arrendador”, es decir que se mantendrá vigente solo mientras quien arrienda mantenga el dominio sobre el bien.
Por destrucción del inmueble arrendado.
Por sentencia judicial.
Por acuerdo entre las partes. Tanto el arrendador como el arrendatario también pueden dar por finalizado el pacto de arrendamiento cuando no se presenten estas causales, por supuesto asumiendo la indemnización por los perjuicios causados por incumplimiento establecidos en el mismo documento.
Pero ¿cómo terminar un contrato de arriendo, independientemente de las motivaciones de tal acto?
1.Cómo dar término a un contrato de arriendo por incumplimiento de cláusulas del mismo
Cuando el arrendatario no cumple con sus obligaciones, como pagar inoportunamente el arriendo o darle un uso no adecuado al bien, es necesario iniciar acción judicial ante los juzgados civiles para dar terminación al contrato, solicitar restitución de la propiedad por expiración del tiempo pactado y desalojo del arrendatario. En el caso que el arrendador también no lo haga, procede la misma vía, para que así el arrendatario solicite al tribunal competente la entrega del inmueble y demande los perjuicios pe
2.Cómo poner término a contrato de arriendo a plazo indeterminado o por meses
Cuando el contrato es indefinido o por meses, el procedimiento para la terminación es de lo más simple. Basta con realizar el debido desahucio, entendido como el acto mediante el cual uno de los contratantes del arriendo le informa al otro, mediante una notificación personal hecha por un Notario, su intención de dar fin a la relación contractual.
De acuerdo con el inciso primero del artículo 3 de la Ley de Arriendo, en este tipo de contratos el “desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un Notario”.
La misma Ley establece dos meses como plazo para la restitución del inmueble más un mes por cada año de ocupación. Por ejemplo, si el arrendatario tenía el bien arrendado desde dos años atrás contaría con 4 meses para desalojar. En todo caso, este plazo nunca puede exceder los seis meses desde que se realiza la notificación del desahucio.
3. Cómo dar termino a un contrato de arriendo a plazo fijo de manera anticipada
El arrendatario puede dar por terminado el contrato antes de su expiración, pagando las rentas que hicieren falta para tal evento. Es decir que si finiquita la relación contractual faltándole un mes de plazo, tendrá que pagarlo ya sea si decida quedarse o marcharse durante ese mes. Asi, el artículo 1945 del Código Civil hace responsable al arrendatario del pago de todas las rentas faltantes sí pone termino anticipado al contrato de arrendamiento sin respetar el plazo acordado, indicando: "Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio. Podrá con todo eximirse de este pago proponiendo bajo su responsabilidad persona idónea que le substituya por el tiempo que falte, y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente".
Por otra parte, el artículo 4 de la Ley de Arriendo establece que para los contratos a plazo fijo que no exceden de un año, el arrendador podrá solicitar la restitución del inmueble mediante demanda judicial, y el arrendatario contará con dos meses para restituirlo a partir de la notificación propiamente dicha.
4. Cómo terminar un contrato de arriendo cuando se cumple el plazo estipulado en el documento
En los casos del contrato de arrendamiento a plazo fijo, el pacto se extingue por el solo cumplimiento de la fecha indicada para su finalización, que da origen a la denominada “acción de restitución por expiración del plazo”.
En consecuencia, el arrendatario tiene la obligación de entregar el bien al arrendador y estar al día en el pago del alquiler y las cuentas de servicios básicos. Si no restituye la propiedad, el arrendador no tiene más opción que acudir ante los juzgados civiles para solicitar la terminación del contrato, restitución del bien y desalojo judicial del ocupante ilegítimo.
Por supuesto, mientras este trámite se lleva a cabo, el arrendatario debe pagar renta, gastos comunes y servicios básicos hasta el momento en que se restituya el inmueble. En los juicios por impago de arrendamiento, la Ley de Arriendo permite al arrendador informar a las empresas de servicios públicos para que el demandado sea responsable de esas obligaciones.
Cabe indicar que, en caso de que el contrato cuente con una cláusula de renovación automática, que opere salvo aviso de término del pacto, es necesario informar anticipadamente (según lo establezca el contrato) mediante una carta certificada.
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